Что такое долевое строительство?

Это очень удобно, так как покупатели имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

 Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства.

 Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

 1. В первую очередь, выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь: самая объективная оценка застройщика или инвестора — это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов недвижимости, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства — по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

2. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик таким способом пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. И хотя судебная практика показывает, что, если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебных разбирательств.

 3. Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните, где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

4. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

5. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Договор долевого строительства

В соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу с 14.04.2005 г., договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования к договору указаны в п. 4 ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г., где четко определено, что он должен содержать:

* определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительствав соответствии с документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

 * срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

 * цену договора, срок и порядок уплаты;

* гарантийный срок на объект долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщик должен предоставить:

* разрешение на строительство;

* проектную декларацию;

 * план создаваемого объекта недвижимого имущества, где должно быть указано его месторасположение, количество находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемая площадь каждого из указанных помещений.

Защита прав участника долевого строительства

При защите прав участника долевого строительства, в первую очередь, надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным.

Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры, независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства.

Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, с которым связано возникновение этого права, имеет большое значение. В этом случае право гражданина на получение квартиры может не возникнуть, если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате.

 Для наглядности приведем следующий пример. Гражданин А заключает договор долевого строительства с обществом Б, по которому общество Б за определенную плату обязуется передать гражданину в собственность квартиру. Однако у самого общества прав на квартиру тоже еще нет, поэтому общество Б заключает договор подряда с обществом С — застройщиком, по которому общество Б обязуется выполнить подрядные работы для общества С, а в качестве оплаты передаются права на квартиру. Общество Б не исполнило обязанность по выполнению работ, соответственно, прав на квартиру оно не получило. Однако гражданин А исполнил свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика первоначально, то гражданин А имеет требования по передаче квартиры. Если право производно, гражданин А может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору — от общества Б. Судебная практика данному вопросу неоднозначна, однако имеются тенденции к определению права дольщика как первоначального.

Долевое строительство и ипотека

Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья. По этому договору с момента государственной регистрации собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на поверку это приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.

 Ипотека является довольно широко используемым инструментом при долевом строительстве. Закон 214 ФЗ оставляет регулирование ипотечного кредитования на специальное законодательство.

Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых востребованных сфер общественных отношений. Тем не менее обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики — в основном, договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги).

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве.

Заключив договор и став участником долевого строительства, некоторые граждане попадают в такую ситуацию, когда они больше не могут полностью выплатить все платежи, предусмотренные по договору (если речь идет о рассрочке). Как поступить в такой ситуации? Какие пути решения проблемы существуют?

Согласно ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» вы можете уступить свои права по договору другому лицу.

Поскольку цена договора не оплачена в полном объеме, уступка требования возможна только с одновременным переводом долга на нового долевого строительства в порядке, установленном гражданским кодексом РФ.

 Это означает, что необходимо будет получить согласие застройщика как кредитора по договору участия в долевом строительстве в том, что касается исполнения обязанности уплате цены договора. При этом соглашение об уступке прав договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обратите внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается утупка участником долевого строительства прав требований по договору, начинается только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 В случае нарушения сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, размер законной неустойки равен 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Более того, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (а именно просрочка более чем три раза в течение 12 месяцев или внесения платежа в течение более чем 3 месяца) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. А. Габбасов Информация предоставлена журналом "House Market"