Советы всем тем, кто собирается приобретать дом и взять кредит или ссуду на его покупку

Готовы ли вы к покупке дома?

 Если вы решили купить собственный дом, перед вами сразу же встанет много вопросов. Первый, и самый главный из них: действительно ли вы готовы к такой покупке? Найти подходящий дом не всегда просто, а процедура получения ссуды (mortgage) на его покупку может быть длительной сложной.

Попробуем представить себе, через какие этапы проходит учреждение, выдающее ссуды под недвижимость, принимая решение о том, удовлетворяете ли вы его требованиям для получения ссуды.

 Когда вы берете ссуду, вы подписываете документы, в которых говорится, что вы обещаете выплатить эту ссуду. Если кредитное учреждение выдает вам ссуду, оно тем самым считает, что вы сможете выполнить обещание. Кредитор знает, что если вы получите ссуду, а затем по какой-то причине не сможете делать ежемесячные платежи, это не принесет ничего хорошего ни вам, ни ему.

 Чтобы определить, будете ли вы в состоянии выплачивать ссуду, кредитор должен проанализировать множество различной информации, связанной с Вами. Этот процесс называется «получение подтверждений» или “underwriting”.



Кредитор изучает то, как вы выплачивали свои долги в прошлом, какова вероятность того, что вы будете выплачивать свои долги в будущем, и сможете ли вы выплачивать как эту ссуду, так и нынешние долги.

При анализе этой информации кредитор руководствуется некоторыми общими принципами. Однако вы должны знать, что, поскольку финансовое положение у каждого человека различное, эти принципы допускают некоторую гибкость при принятии решений. Если, скажем, в каком-то отношении ваше финансовое положение очень прочное, то это может компенсировать другой аспект, где ваше положение не столь завидно.

Приводим ряд вопросы, которые мы советуем задать всем, кто собирается покупать дом и брать ссуду на его покупку.

Есть ли у вас непрерывный трудовой стаж?

Это важный вопрос. Если у вас есть постоянная работа, вы сможете выплатить полученную ссуду. Если вы работаете непрерывно на протяжении не менее двух лет, считается, что у вас есть постоянная работа.

Кредитору потребуется история вашей трудовой деятельности, которая будет одним из критериев для принятия решения о том, имеете ли вы право на получение ссуды. Вместе с тем, чтобы получить ссуду, вы не обязаны работать на протяжении двух лет на одном и том же месте. Перемена работы, в результате которой вы получаете такую же или более высокую зарплату и продолжаете использовать свои прежние профессиональные навыки, расценивается положительно.

Если ваш непрерывный трудовой стаж составляет менее двух лет, кредитор попытается найти этому объяснение. Возможно, ваша работа имеет сезонный характер, и у вас были перерывы между рабочими сезонами. Могут быть и другие приемлемые объяснение тому, что вы не работали непрерывно в течение двух лет. Например, бы могли быть уволены в связи с закрытием бизнеса или по болезни. У вас может быть такая, при которой частая смена работы – обычное дело, однако вы постоянно работали и поддерживали постоянный уровень дохода.

Если вас уволили с работы за прогулы, если у вас были большие перерывы в работе или ваш доход снижался до труднообъяснимо низкого уровня, то вам, по-видимому, следует повременить с покупкой дома до тех пор, пока вы не сможете доказать, что у вас есть постоянная работа.

Вовремя ли вы оплачиваете свои ежемесячные счета?

То, как вы платили по свом счетам в прошлом, в определенной степени говорит кредитору о том, как вы будете платить по ним в будущем. Подавая заявление на ссуду, вы должны перечислить все долги с указанием суммы ежемесячного платежа и количества месяцев или лет, оставшихся до их погашения.

Чтобы проверить предоставленную вами информацию и то, как вы выполняли обещания выплачивать свои долги, кредитор закажет справку о ваших кредитных операциях – так называемый «кредитный отчет» (credit report). Такие отчеты составляют специальные фирмы, которые запрашивают информацию из самых разных источников: банков, которые, возможно, выдали вам ссуду на покупку машины, компаний, выдающих кредитные карточки, универсальных магазинов, предлагающих свои кредитные карточки, и даже фирм, продающих бензин.

Заполняя заявление на предоставление ссуды, важно упомянуть все свои долги и рассказать обо всех трудностях, которые вы испытывали в прошлом при выплате этих долгов.

Если в течение последних семи лет у вас был собственный дом, и вы потеряли право его выкупить (это называется “foreclosure”), то это будет отражено в вашем кредитном отчете. Наличие такой записи, однако, не означает, что вы никогда не сможете купить другой дом. Ваш кредитор захочет узнать причины этого, причем большинство из кредиторов предпочтет, чтобы вы подали заявление на новую ссуду как минимум через три года после того, как это произошло.

Если в течение последних десяти лет вы объявляли банкротство, то это также будет фигурировать в вашем кредитном отчете, и вам рекомендуется объяснить, при каких обстоятельствах это случилось. Кредиторы обычно придерживаются мнения, что перед тем, как принять на себя новый большой долг, такой как ссуда на недвижимость, вы должны подождать хотя бы два года. Эта даст вам возможность заново сформировать свою кредитную биографию и показать, что вы снова можете управлять своими финансовыми делами.

Кредитные отчеты иногда бывают неточными или дают неправильную картину прошлых кредитных проблем, которые к настоящему времени уже разрешены. Чтобы проверить правильность записей в своем кредитном деле, вы можете заказать копию своего отчета. За небольшую плату, а иногда и бесплатно, вы можете получить копию этого отчета у формы по составлению таких отчетов (credit reporting agency), указанной в телефонном справочнике. Если вы найдете в отчете какие-нибудь ошибки, вы можете принять меры по их исправлению.

Если ваш кредитный отчет показывает, что у вас нет хорошей кредитной биографии и приведенная в нем информация верна, вам, по-видимому, следует отложить покупку дома и принять меры к повышению своей кредитоспособности.

У вас может быть, например, слишком много долгов, или вы платите по некоторым из своих счетов каждый месяц с опозданием. Если это так, то вам нужно постараться рассчитаться по просроченным платежам и уменьшить некоторые из своих долгов. Даже если на момент подачи заявления у вас нет просроченных счетов, вас не посчитают хорошим кандидатом на получение ссуды, если каждый месяц вы запаздывали с оплатой счетов. Когда вы уменьшите сумму своего долга и сможете показать, что вы своевременно платили в течение двух лет, тогда вы, возможно, будете готовы приступить к поиску собственного дома.

Есть ли у вас кредитная биография?

Когда вы покупаете дом, вам нужны деньги, чтобы сделать первый взнос (down payment) и оплатить расходы, связанные с оформлением покупки (closing costs). Сумма первого взноса может быть различной, однако, как правило, вы должны будете внести не менее 5% покупной цены дома. Кроме этого вам нужны деньги, чтобы оплатить связанные с покупкой расходы. Эти расходы могут быть весьма значительными. Иногда часть этих расходов соглашается взять на себя продавец недвижимости.

Кредитор захочет получить доказательства того, что вы накопили достаточную сумму денег, чтобы сделать первый взнос, и можете оплатить полностью или частично связанные с покупкой расходы. Если деньги лежат на сберегательном счете, кредитор попросит ваш банк подтвердить сумму и указать, в течение какого времени деньги находятся на вашем счете. Кредитор таким образом хочет убедиться, что вам не пришлось брать в долг всю сумму, которая пойдет на первый взнос и оформление сделки.

Многие компании предлагают программы помощи покупателям, приобретающим дом впервые. Некоторые из таких программ предусматривают для покупателя возможность получить денежный подарок от родственника или одолжить часть денег для первого взноса и оплаты связанных с покупкой расходов у местной некоммерческой организации или у государственного учреждения. По другим программам на покрытие некоторых из этих расходов вы можете получить дотацию или безвозвратную ссуду, которые вы не должны выплачивать.

 Если вы не накопили хотя бы части необходимой для этого суммы, вам, по-видимому, еще рано покупать дом. Вместо рекомендуется открыть в банке сберегательный счет и начать откладывать на него определенную сумму с каждой получки. Чем дольше вы имеете банковские счета и чем дольше и с большей постоянностью вы откладываете там деньги, тем лучше вы будете выглядеть в глазах кредиторов, когда в будущем будете готовы подать заявление на ссуду на покупку дома.

Сможете ли вы ежемесячно выплачивать ссуду?

Если вы каждый месяц платите за квартиру, возможно, вы готовы ежемесячно выплачивать ссуду, взятую на покупку дома. Величина ежемесячных платежей зависит от взятой в долг суммы, от процентной ставки (interest) и срока его погашения (term). Чем короче этот срок, тем больше будут ваши ежемесячные платежи. По этой причине большинство людей, покупающих дома, выплачивают свои ссуды в течение максимально допустимого периода, составляющего обычно 30 лет.

Как рассчитать величину ежемесячных платежей?

Размер ваших ежемесячных платежей будет зависеть от суммы, полученной в долг, от срока выплаты ссуды и от процентной ставки. Если вы знаете, какая сумма нужна (это покупная цена за вычетом первого взноса) и какой будет процентная ставка, несложно определить величину ежемесячных платежей. Несомненную помощь в этом определении окажет вам ваш агент по недвижимости или специалист по ссудам. К ежемесячным платежам добавятся и другие ваши расходы – налоги и страховка дома. Если первый взнос был меньше 20% стоимости дома, вам, возможно, придется купить частную страховку ссуды (private mortgage insurance). Эти дополнительные расходы могут увеличить ежемесячные выплаты на 150 и более долларов. Кроме того, если вы покупаете кондоминиум или дом в плановом районе,вам, скорее всего, придется ежемесячно оплачивать расходы по содержанию порядка в местах общего пользования.

Как кредитор определяет величину ссуды, которую вы можете получить?

Когда вы впервые обращаетесь к кредитору для получения ссуды, он, пользуясь двумя общепринятыми критериями, определяет, в состоянии ли вы будете выплатить эту ссуду. Соответствие этим критериям служит отправной точкой при определении вашей способности делать платежи по предлагаемой ссуде”. Кредитор внимательно проанализирует ваше финансовое положение и определит, можно ли применить к вам менее жесткие критерии.

1. Ваши ежемесячные расходы на жилье (включая выплату ссуды, налог на недвижимость, страховку дома и ссуды, сборы домовладельцев) не должны превышать 28% вашего общего ежемесячного дохода (до выплаты налогов). В дополнение к вашей обычной зарплате ваш доход может включать денежные суммы, получаемые вами за сверхурочные работы, за работу с неполным рабочим днем или неделей или за вторую работу, пенсию, пособие по социальному обеспечению (Social Security) и по нетрудоспособности, пособие для малоимущих (welfare), и пособие по безработице (unemployment), алименты от бывших супругов (alimony) и алименты на детей (child support).

2. Ваши ежемесячные расходы на жилье плюс платежи для покрытия других видов долгосрочной задолженности, также как и выплаты ссуды на приобретение автомобиля, ссуды на образование и т.д. (задолженность, срок погашения которой превышает десять месяцев), не должны превышать 36% вашего общего ежемесячного дохода. В зависимости от дохода вашей семьи, вы можете иметь право на получение помощи по специальным программам. Эти программы могут помочь вам получить большую ссуду, чем вы могли бы получить традиционным путем с применением вышеописанных правил.

 Что если вам отказали в предоставлении суды?

Если вы пытались купить дом, но не смогли получить ссуду, вам нужно выяснить причины отказа. Возможно, на момент подачи заявления у вас не было непрерывного трудового стажа, или вы пытались купить дом, слишком дорогой для вашего уровня дохода, а может быть у вас слишком много долгов. Если вы не можете понять, почему вам отказали, следует попросить объяснений у кредитора. Интересуясь причинами отказа, нелишне будет узнать, что вам нужно предпринять, чтобы получить ссуду в будущем.