Оформление сделок с землей. Юридические тонкости

Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и другие природные ресурсы, если она не находится в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность), муниципальных образований, является собственностью государственной. Для того чтобы стать предметом сделки земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ). Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ). Правообладателем земельного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в результате перехода к нему как права собственности (в результате выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и пользования (постоянное или срочное право пользования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться требованиями Земельного Кодекса РФ. При этом следует иметь в виду, что многие положения Земельного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом следующих обстоятельств: • границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке). • решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка; • проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления. Следует учесть, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Площадь и контур земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. Для формирования земельного участка на основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земельный участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии следующих документов: • распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка, • определение функционального назначения и определение разрешенного использования; • кадастровый план земельного участка. Теперь обсудим вопросы, которые зависят непосредственно от нас с вами – сторон по сделке. Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях (как например завещание), либо по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента ее совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ). Далее идет третий уровень, требования которого мы можем только принять к сведению, но повлиять на них – никак. Требование о государственной регистрации сделок с землей как с объектом недвижимости предусмотрено п. 1 и 2 ст. 131, ст. 551, п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса и регламентируется все тем же законом № 122-ФЗ. Отсутствие надлежащего оформления объектов недвижимости может серьезно повлиять на саму возможность совершения сделки с землей, например купли-продажи земельного участка. Это обусловлено, в первую очередь тем, что регистрирующий орган (Главное управление Федеральной регистрационной службы), проверяет всю историю приобретения тем или иным лицом прав (собственности, владения и пользования и т.д.) на земельный участок. А нарушение любой из процедур оформления таких прав является основанием как минимум – для приостановления государственной регистрации, и как максимум – для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, либо регистрации сделки с объектом недвижимости. С 2005 года, в связи принятием изменений и дополнений в Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган (и выданные им свидетельства о правах) становится гарантом признания прав физических и юридических лиц на объекты недвижимости). Оспорить факт государсвтенной регистрации права, сделки можно только в судебом порядке. Поэтому за регистрирующим органом сохраняется право истребовать дополнительные документы (в том числе техническую документацию) и запрашивать дополнительные подтверждения, связанные с законностью оформления прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные участки. Судебными органами за период 2004-2005 года была сформирована определенная практика рассмотрения споров, связанных с правами на земельные участки, в том числе и основания для отказа в регистрации таких прав. Судебная практика выявила весьма интересные моменты. Так, например, сам вид сделки с земельным участком (продажа или аренда), стороны в сделке (граждане или юридические лица), вид собственности объекта сделки (государственная, частная) могут предполагать возникновение дополнительных требований к оформлению и порождать споры, препятствующие завершению сделки. При этом судебные органы исходили исключительно из норм, установленных действующим законодательством, и обосновывали свои выводы следующим образом. Например, сделка купли-продажи земельного участка совершается одновременно с передачей прав и на возведенные объекты. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, отчуждение (продажа) земельного участка лицом, которому также на праве собственности принадлежат здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (строений, сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанное обстоятельство требует от собственника-продавца оформить соответствующие технические документы на все принадлежащие ему объекты недвижимости. Земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, могут выступать в качестве отдельных объектов купли-продажи только в случаях, когда они принадлежат разным собственникам. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение, сооружение). Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статье 20 Земельного Кодекса РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания (строения, сооружения), в соответствии с пунктом 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского Кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного Кодекса РФ (Федеральный Закон РФ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ). При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного Кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Как отмечает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания (строения, сооружения), находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Например, государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделки с такими земельными участками. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. При этом согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебной практикой (Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») было определено, что указанные выше виды государственной регистрации осуществляются без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок, т.к. по пункту 2 ст. 214 ГК РФ, не находящийся в собственности граждан или юридических лиц земельный участок (земля) является государственной собственностью. Однако указанное положение судебной практики никак не защищает вас от возможного требования регистрирующего органа представить дополнительные документы (например, выписку из реестра государственной собственности). При этом мы даже не коснулись оформления, например, прав на земельные участки, закрепленные за государственными предприятиями, или фермерами. Всем, даже случайным участникам рынка недвижимости – следует помнить, что каждый объект недвижимости (как правильно нас ориентирует законодательство) – уникален, соответственно не может быть и стандартного оформления сделок с недвижимостью. Наше законодательство не является универсальным и состоит из многочисленных отсылок, пользоваться и применять которые способны только специалисты. Со своей стороны мы можем только порекомендовать Вам подходить к вопросу подготовки и проработки сделок с объектами недвижимости, а особенно – с земельными участками, достаточно серьезно, а если Вашей целью является быстро получить желаемый результат, не затрачивая лишних усилий – предоставить это профессионалам Автор: Никитина М. Д Юридическая газета Регистрация и Лицензирование